这届开发商是真不行

2018-08-01       浏览次数:1330

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碧桂园又塌了。这次塌的很彻底,6条人命。

能把房子盖出人命来的开发商,这几年少见。接二连三的,也独此一家。

至此,在塌方新闻连爆后的今天,碧桂园「高周转」的神话就此谢幕。一夜之间,几乎所有住着碧桂园房子的人都开始彻夜难眠。

因为大家心里都清楚,指不定哪天,现在躺的这「五星级的家」就活生生地变成了「五星级的梦」。

但有意思的是,碧桂园出事儿之后,整个地产圈子都是「欢呼雀跃」的。地产群里几乎都是弥漫着打趣碧桂园的调侃,颇有些讽刺。

于是我在群里问其他几个品牌房企的从业的朋友,

“碧桂园出事儿了,那你们感觉自家盖的房子的质量怎么样呢?”

“比他们强点儿吧,高周转下的房子能怎么样,大家都一样,差不多就行了!”

听到这个答案,不禁脊背发凉,这不是以五十步笑百步吗?

2018年,仿佛那些对房子质量有着「卓越极致」追求的开发商都销声匿迹了,转而迎来的是以碧桂园为龙头带领的整个行业对「高周转、扩规模」有着迷之追求的跟风浪潮。

三岁小孩儿都知道「熊掌和鱼不可皆得」的道理。高周转下岂能保证高质量?

然而他们只知道房子是图利的工具。而不知道,房子更多的是家庭的承载,是大部分人「安居立足,安身立命」的地方,有的甚至是用三代人的毕生心血换来的归属 。

老百姓要求的,其实从来都不高。可惜大部分地产商还是在利益场上迷失了。

2

房地产生意是暴利。

至少往前推十年二十年,他说第二,就没有哪个行业敢说是第一。这其中也诞生了无数以此为生意的亿万富豪。

但是高收益一定是和高风险挂钩的,这是市场规则。

房企就是高风险行业,或者产品结构、城市结构判断失误,或者投资拿地稍微错过政策周期、踏错节奏,又或者过于激进,高杠杆、高负债。

种种问题都会导致在未来三五年里,面临资金链崩断破产的风险。

所以你会发现,街上动不动就会停着一个烂尾楼盘,有的好几年都盖不住。

但一般来说,楼盘烂尾了,最倒霉的应该是企业,是开发商自己,是开发商的股东。但是中国烂尾楼,最倒霉的不是开发商,不是银行,不是施工方,而是购房人。

在很多故事里,烂尾楼的开发商不仅不惨,相反那几十亿不见踪影的资金,往往都在他们身上人间蒸发了,烂尾楼的开发商有时候反而成了受益者,得益于我国目前的制度。

按照我国的法律规定,在房产证下来之前,购房人还不能被称为业主。所以一旦资金链条断裂,银行、施工方都会第一时间做出反应,而购房人只能是傻等、信访,还有找媒体…

当然在这诸多影响开发商发展的元素里面,政策周期是最为重要的。踩对政策周期,房价来一轮暴涨,开发商一夜跃龙门比比皆是。

碧桂园就是很好的例子。

碧桂园从深耕大城市的远郊和小城市发家,但前几年一直被招保万金等老牌企业压制,无法翻身。

然而2015年迎来政策周期的开端。

2015年下半年,政府以去库存的名义先是拉起一二线城市的地价作为标杆,引发一二线城市的房地产价格爆发式增长。

等到一二线城市的房产价格涨得差不多了,政府再出手限购、限售来巩固、夯实房价。央行狂发PSL贷款给国开行,让其给市场放水,国开行猛发棚改贷款支持地方政府大拆迁。

热钱被挤出后来到了广大三四五线小城市。共同导致小城市房价暴涨实现涨价去库存。

俗话说近水楼台先得月,春江水暖鸭先知。

碧桂园、恒大中粮等企业摸准了政府思路,抓住天赐良机布局广大三四线城市,疯狂在三四线城市囤地开发,紧跟步调和地方政府合作捞钱。

踩对周期节奏的碧桂园自此崛起,2017年一飞冲天拿下全国销售第一的宝座。5500亿元的销售额震惊了一大批房产企业,让大家认识到三四线城市有如此的购买力。

然而碧桂园能猜得中开头,却根本无法猜中结尾。

因为房价上涨到哪个梯度该去限制连操盘者都无法预知。政策限令下达也是一夜之间的事情。

事实证明,供过于求的三四线打开捞金窗口期的时间是短暂的,更也是千载难逢的好机会。

那么如果给你面前放一座金矿,你会怎么做?

1.更多的挖,能挖多少挖多少。

2.提高效率,日夜不停地挖。

而这正是对应了碧桂园这几年的战略要求。

1.提高开盘价。一般在三四线城市,碧桂园的开盘价会比周边盘高好几千,专门收割当地土豪版韭菜。但这也正好应了三四线群众的炫富心理。你敢开多少,我敢买多少。因为在这屁大点儿地方拥有一个五星级的家实在是身份的象征!两个字,「阔绰」!

2.全企业务必高周转,并且一切步骤以军事化的节奏规范,为此还发明了一套高周转数字管理方法。

1夜搞出图纸(通宵),2天报建,3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用!这个计算方法已经把时间压榨到每一分每一秒!

我还记得当时这个文件流出后,一个同济大学的土木工程教授跟我说:“天啊子木,如果这一套能行得通,我这么多年都特么白学了!这该毁了多少学生对建筑的认知?”

因为即使是再高周转,是无法违背科学的。例如水泥凝结是需要时间的,普通砂浆正常需要8-10小时,为了高周转,没到8小时就开始干上一层,能不出事?

而在碧桂园面前,什么理性,什么科学,早都被野蛮吞噬干净了。所有人如果不想被开除,就得拼命干活。

别忘了我们的目标-「宇宙第一房企」!

3

还记得前段时间《2018上半年房企百强榜出榜》的时候,碧桂园以4000亿的销售业绩傲居榜首,业界迎来一片哗然。

按照这个趋势,碧桂园在2018年的销售金额突破万亿已不再是梦想。这在历史上也是绝无仅有的。

2018年上半年20强榜单

而以碧桂园为首代表的高周转派也将榜单上的排名洗了个底儿朝天,让之前领先的企业陷入重度焦虑中。

因为这几年的房地产行业,政府是看榜单出地的,银行是看榜单出贷款的,民众是看榜单买房的,榜单成了所有房企的命脉。

尤其是那些悬在排名30和50、100的企业更是慌乱。一旦被挤下排名,将意味着融不到钱,资金链断掉,之前打下的基业瞬间被其他竞争者分食掉。

这是一场「强者恒强,弱者恒弱」的大竞赛。所有房企都站在跑道上张牙舞爪,拼命向前跑,落在后面的不断被淘汰。

于是,几乎所有地产商都认为碧桂园模式是成功的,质量是什么东西?保命要紧,榜单背后的利益才是正途。

于是地产行业几乎都陷入了恶性竞争,这个恶性竞争不是对同行的不择手段,而是对消费者信任的吞噬和市场的亵渎。

前几天和几个地产朋友吃饭时,一个朋友讲。

“现在整个行业都是病态的了。前两年行情好的时候,大家为了竞争不堪人后,都在高效率运作。员工作息时间恨不得压榨完,客诉问题尽量用钱压,成本能省就省,追求的是结果而不是效果。

而今,行情大周期要结束了,政策又是去杠杆又是金融监管,银行只给前30名的企业放贷款。今年又是还债年,很多企业连保命的机会都没有。”

那,前两年赚的钱哪去了?

"买地呗!你看上半年中国就卖了2.7万亿的地,行情下行土地市场反而还更火爆了。企业都缺钱,穷的要死,还拼命拿地是不是不可思议?

因为现在拿地,不一定赚;但一直不拿地,肯定要死。因为房地产公司是靠流动性维持经营,不是靠利润。

利润高固然好,但是丧失流动性,那坐吃山空,撑不了多久。

一个房地产项目,拿了地,办好前期手续,就可以到银行批几十上百亿贷款,还可以发企业债,上市公司可以增资,再融资。

后续供应商的货款可以拖,员工工资最多一个月一发,外包工程也是分批结算,支出的部分很少。那么大笔剩余低利率的资金拿在手上,干啥不能赚钱。

要是拿不到地,没法巧立名目向银行贷款,发企业债,上市公司也没法出利好,没法再融资,那才是没了接盘侠,真正的灭顶之灾。"

哑口无言。

4

地产行业变成这样,谁的锅还真说不上。但无论地产商过的好还是不好,最终老百姓肯定是要遭殃的。

房价涨,地产商坐地起价爱买不买;房价跌,地产商虚假宣传延期交房。

政府喊着出来捞金的时候,地产商都跑出来抢得头破血流;政府喊着让利于购房者的时候,地产商横眉冷对避而不谈。

尤其是限价令出台,地产商更是捂盘惜售,宁愿硬扛着高昂的资金利息也不愿意「贱卖」,实在不行就偷偷加上天价装修费,茶水费,车位费。

什么茶喝一次得60万?名曰:地产茶。

在客户优先级上还做了排序:关系优先,全款优先,贷款的靠边站,公积金您就别进来好吗?

为了赚钱,不惜在装修上偷工减料造成维权的案例不胜枚举,千人万人顶着酷暑维权的也司空见惯了。

7月25日成都千人维权现场

但前几天一位粉丝在「房产研习社」里求助着实让子木眼前一亮,这也在维权史上堪称一绝了。

坐标就是深圳的某宝公馆。在2015年的时候这家地产商开发的这个楼盘堪称神盘,卖的特别好。

为什么卖的这么好?秘密就是因为“高拓展”“大赠送面积”。

这在寸土寸金的深圳,大赠送面积可是不可多得的好处。

其实这种赠送面积的楼盘,大半都是加建违建,偷面积。一方面可以让业主觉得划算,另一方面售价也可以提升。

一般偷面积的位置多为阳台、厨房镂空、房间镂空等位置,等竣工后再加建楼板,形成封闭空间使用,一个60平方米的户型可增加15平方米左右。

这家开发商把赠送面积宣传得非常到位,刚开盘房源就被抢夺一空,然而也引起了执法大队的注意。

要知道,加送面积固然好,但凭空搭建出来的房间哪还有安全可言?,加建赠送的面积强行被拆除了。

戏剧性的一幕发生了。

今年交房的时候。某宝公馆创造出了史无前例的户型,例如一室两厅,例如两室一厅无厨房,三室一厅没厕所。

住楼房没厕所还住个屁呀?

但是要求开发商按合同交付吧,属于违规,政府不让;退款吧,房子相比付款的时候已经涨了几百万,舍不得;维权吧,开发商跟你耗着,你哪有这功夫?

是谁让这个行业变成这个模样,到这竟然也说不出了。但是预计下半年,地产商们债务到期会让这个行业变得更加乱象百出。

届时会有更多的房企因资金链崩断而倒地,破产也会成为一种常规现象。

而你将会看到更多的房企员工变相被裁,更多的开发商跑路,更多的楼盘烂尾,更多的维权购房者站在大街小巷。

行业的灾难才刚刚开始,老百姓想买到一个能住的房子也变成了奢望。

而未来,地产商是否能找回初心,找到对市场的敬畏和对客户的尊重,也不得而知了。

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