房贷余额“仅剩”29万亿!楼市究竟是“助推”经济,还是“挤压”消费?

2020-07-04       浏览次数:0

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  贷款买房,是最正常不过的事了。但算起来,央行已经连续两个月没有下调LPR了,有人不禁发问,没下调LPR,现在买房是不是不划算?LPR没降,但不代表房贷利率没降。根据融360房贷市场报告,6月全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比下降4BP;二套房贷款利率为5.60%,环比下降3BP。 

  事实上,即使当月LPR没有下调,只要近期银行有下调动作,那么房贷利率也会跟着下调。而且从长远来看,年内还有继续降低的可能性,对购房者来说,利好依旧存在。LPR降没降,都能引起这么大的关注,只能说明一个事实:几乎所有家庭都背上了房贷。

  贡献一半以上的贷款额,房子成了性价比最高的理财渠道?

  但无论如何,买房按揭不丢人,作为家庭最大宗的资产,房子需要倾尽全家之力,说是血汗钱一点也不为过。2008-2019年,住户部门贷款增长了49.6万亿元,其中个人住房贷款余额增长26.8万亿元,占比达54%,贡献了主要增长。同期,短期消费贷的年平均增速为33.45%,尤其是2016-2018年,消费贷增速大范围超过房屋部门贷款增速。

  更重要的是,截止至2019年末,房贷余额29.8万亿元,占全部居民债务总额比例高达53.9%。也就是说,我国有一半以上的贷款都由房贷贡献,同时因为2016年-2018年棚改、货币宽松等因素,大量购房者通过短期低息消费贷进入楼市,不惜透支财力加杠杆冲进市场买房。

  一套100万的房子,首付不到10万就能买房,由3倍杠杆直接扩大到10倍,与其说是“花钱赌明天”,不如说在银行理财收益率不断下降,股市一时半会指望不上的时候,没有比房产更能保值增值的投资品了。

  市究竟是“助推”经济,还是“挤压”消费?

  今年初,广义货币M2第一次超过200万亿,距离2013年破100万亿不到7年时间。从1998至2017年20年时间,M2增长了16倍,但CPI上涨不足50%。同时,全国房价从1854元上涨至8542元,年销售量从不足1亿平米,到年销售17亿平米。按理说,货币供应增加将通过财富效应和预期作用,可起到拉动居民消费,CPI上涨的作用。显然,多出来的钱都流进了房地产,这种买即赚的执念,造成国人对房产的逐利。

  即便如李迅雷所说,市场上涨有利于消费,而2015-2017年的行情中,家具电器、装修也的确得到快速繁荣。但在房说君看来,一旦市场进入平稳期,这种“赌博式消费”就会被打破,各行各业的消费被拖累,那些身家千万的家庭也不能顺利变现。更别说囤房的成本,房地产税的预期,以及空置的水电物业折旧费,都是一笔笔的负担。

  不妨参考下专家的观点。近日,在CMF宏观经济热点问题研讨会上,人大国家经济学教材建设重点研究基地执行主任陈彦斌提到一个数据:改革开放以来,中国居民部门消费率整体呈现下滑态势,2018年中国居民消费率仅为39%,而同期世界平均水平达到了58%。

  房说君认为,可想而知,因为月供和按揭,那些有房族、透支消费买房的刚需、掏空六个钱包的家庭,他们的消费率只有39%,根本不敢花钱。特别是今年风波的关系,各行各业影响重大,一季度GDP更是第一次出现负增长的情况。这样的处境,对依赖高杠杆的囤房者,只会被列入“重点关照”的名单。

  重点是,2020年,对房地产行业来说,实在是太难了。2-3月市场,销售基本停摆,个别房企到现在也没缓过来。统计局的官方数据上,虽然5-6月整体出现了明显上涨,但上半年依然是同比下调10.6%。可想而知,不到半年时间,房地产市场由正转负,绝不仅仅是短期的风波影响,长期来看,这只是开始。

  两个月后,楼市迎来“创造性”变化,囤房者终于有了“硬约束”。

  一方面,房贷与基准利率“脱钩”。

  去年底,央行宣布从2020年3月1日起,银行需与客户协商将原来的房贷定价方式转换为LPR加点形成,加点数值在合同剩余期限内不变,也可转换为固定利率,只有一次转换机会,在8月31日前完成。房说君认为,以前按揭只参考基准利率,买房也是在根据基准利率上下浮,一旦利率调降,房贷利率也跟着降,必然会造成投机资金涌入楼市,房价势必上行。

  而此次央行新规的最大意义,就是将房贷与基准利率“脱钩”,换成全新的LPR定价。仔细翻看去年以来的报价,大家就可以发现一个规律,那就是每次1年期LPR降得最多,而5年期要么不降,要么就是降很小的幅度。可见LPR具有的很强的指向性作用,将更多低廉的钱流入实体业,让房贷利率居高不下,提高首套以上的买房成本,以此抑制投机。别忘了,我国已经96%的家庭有房,贡献了一半以上的贷款额,“仅剩”的29万亿房贷其实并不少!

  另一方面,意味着3320万户家庭财富杀手或要到来。

  截至2018年8月,我国中产家庭数量已达3320万户,其中新中产1000万户以上。具体来看,北京是拥有最多600万资产“富裕家庭”的地区,达到70.4万户。广东67.9万户位列第二,上海第三,达到60.2万户。值得注意的是,统计是按3人家庭规模,将不动产和权益类资产都计入的方式,不夸张地说,这3320万户家庭的财富,自然少不了房产的功劳。

  经过20年以来的高速增长,我们的房产市值已经逼近了300万亿元,居民六成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产直接影响。据统计,我国房地产市值从2004年的32.7万亿上升至2018年的450万亿,14年翻了14倍,居民七成以上财富跟房地产有关,房地产创造土豪的速度可谓“世界第一”。

  今年以来,随着调控持续发力,以集体土地入市建租赁房、保障房为引子,将旧改、房地产税预期等一系列“难处”都挡在囤房者面前,货币再也难以像以前那样任意流入楼市,房价也就没有了上涨的可能。


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